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Financement

L’investissement en nue-propriété peut être financé au comptant ou jusqu’à 100% par emprunt in fine ou amortissable selon les établissements.

En général, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans, auxquels s’ajoute le délai de construction pour les ventes en état futur d’achèvement. Toutefois la durée de financement est libre en fonction des stratégies patrimoniales mises en place par les professionnels du patrimoine.

L’hypothèque (ou le Privilège de prêteur de deniers 'PPD' pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une nue-propriété. En effet, la nue-propriété est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier.

En cas de crédit in fine, les professionnels du patrimoine préconisent habituellement l'adossement d'un contrat d’assurance-vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance. Depuis mai 2005, après analyse des caractéristiques techniques des opérations développées en nue-propriété par iPLUS, le comité de la Politique des risques de Crédit Logement a décidé de les rendre éligibles à la garantie de Crédit Logement.

La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie augmente automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable).

L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif.

En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sa garantie car il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main et par conséquent, pas de perte de valeur sur le marché secondaire.

Par ailleurs la généralisation de l’investissement en nue-propriété fait naître un marché de revente actif. De nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché de la revente.


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