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Avantages de l'immobilier géré


L’immobilier géré est adapté à un épargnant qui souhaite affecter au mieux sa capacité d’épargne, développer son patrimoine, protéger son cercle familial et prévoir la constitution d'une rente pour compléter la baisse de revenu lors de la fin de carrière professionnelle. L’immobilier géré présente encore de nombreux avantages qu’il faut saisir. Mais attention, pour faire un bon investissement, il est indispensable d’être bien accompagné.

Le principe :

  • Vous achetez un appartement que vous confiez en location meublée à un gestionnaire exploitant la résidence,
  • Ces appartements sont situés au choix dans une résidence de services pour étudiants, une résidence de tourisme classée, une résidence de services affaires, une résidence pour seniors ou un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
  • Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire conjointement à l'acquisition,
  • La location est entièrement assurée par le gestionnaire, qui vous garantit un loyer, quelle que soit l'occupation effective de l'appartement.
  • Fiscalement, le Loueur en Meublé louant des locaux d’habitation meublés, il est imposé pour ses loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les avantages :

  • Des revenus garantis, indexés et nets de nombreuses charges,
  • Une fiscalité sur les revenus locatifs très avantageuse.
  • Une gestion de votre appartement entièrement déléguée

Les 4 étapes du LMNP :

4 étapes du LMNP

Pour protéger son épargne et réussir son investissement LMNP :

Tout, d'abord l'investisseur doit définir ses objectifs avec son conseiller :

  • De combien de revenus complémentaires aurai-je besoin lors de mon départ en retraite ?
  • Quelle épargne mensuelle puis-je consacrer à cet investissement ?

Enfin, définir les critères de choix de l'investissement :

  • Quel type de résidence ? Etudiante, tourisme, affaire, senior, EHPAD ?
  • Quels critères de choix du gestionnaire ?
  • Quel niveau de rentabilité rechercher ?
  • Quelle durée du bail restant avant son échéance ?

Chaque produit a sa spécificité, il est important d’être assisté par un professionnel du patrimoine lors du choix de votre investissement.

Un investissement en LMNP est un placement immobilier qu'il faut réaliser sur du long terme, pour une période minimum de 15 ans.

La qualité et la solidité financière du gestionnaire vont conditionner le niveau de rentabilité de l'investissement et la pérennité de versement des loyers. Il convient, par ailleurs, de vérifier l'adéquation du loyer à la réalité du marché local et de mesurer les charges pour dégager un rendement cohérent.
La qualité de l'emplacement, du gestionnaire, sa capacité à remplir la résidence, doivent être des critères à privilégier sur l'emplacement que vous auriez souhaité, ou sur le bien immobilier que vous auriez voulu occuper, car contrairement à tout autre investissement immobilier, il est rare que vous récupériez la pleine jouissance de votre bien.

La recherche d'un loyer régulier et pérenne versé à l'investisseur, et d'un gestionnaire qui entretiendra les locaux avec soin, doivent être des critères prioritaires à celui de réaliser une forte plus-value. C'est d'ailleurs ce qui valorisera le prix de l'appartement à terme.


LES AVANTAGES DU MARCHE SECONDAIRE

Les résidences étant déjà construites et en exploitation, il en résulte :
  • Des revenus immédiats, dès l’acquisition de l’appartement,
  • L’économie des intérêts intercalaires (intérêts du prêt pendant la construction pour les ventes en état futur d’achèvement, représentant jusqu’à près de 10% de la valeur du bien),
  • Une rentabilité très attractive au vue des autres classes d’actifs, ainsi que des biens neufs.
  • L’accès à des emplacements que l’on ne pourrait obtenir aujourd’hui, par autorisation (loi du littoral) ou par raréfaction du foncier,
  • Une exploitation déjà existante qui permet d’éviter les aléas des bilans prévisionnels des résidences neuves,
  • Un prix reflétant la réalité du marché locatif, calculé principalement sur la rentabilité du bien, la qualité du gestionnaire et du bail commercial,
  • Des charges et taxes foncières connues,
  • Un effort d’épargne très faible en cas d’acquisition à crédit grâce au différentiel positif entre le rendement important (de 4 à 6%) et des taux de crédit historiquement bas.
  • Un excellent moyen de rémunérer des capitaux disponibles en cas d’acquisition cash.
  • Une fiscalité aussi avantageuse que le neuf*, permettant de déduire les amortissements de l’acquisition et d’obtenir ainsi des revenus défiscalisés
  • La possibilité de revendre à tout moment, sans obligation d’une durée de détention liée à un cadre fiscal contraignant (Scellier, Censi-Bouvard…),
  • Une revente facilitée, le nouvel acquéreur récupérant le même avantage fiscal (les amortissements seront calculés sur la base du prix de la revente).
*En dehors de l’avantage de la récupération de TVA et de la réduction d’impôt de l’option 'Censi/Bouvard'. 35 biens sélectionnés et évalués par des experts sont à votre disposition sur le marché secondaire.

EXEMPLE D’INVESTISSEMENT

  • Studio 25 m² dans la résidence APPART HOTEL à BORDEAUX MERIGNAC
  • Prix 63 000 € mobilier inclus
  • Frais d’acquisition 6 000 €
  • Apport 6000 €
  • Crédit sur 20 ans à 3.5% + ADI à 0.42%, soit des mensualités de 386 €
  • Rentabilité locative : 5.35%

Phase d’acquisition :

  • Votre effort d’épargne mensuel : 138 €
  • Epargne investie : 40 000 €
  • Valeur du patrimoine à terme des 20 ans : 76 000 €
  • Bénéfice de l’opération : 36 000 €
  • Rendement de votre épargne mensuelle : 5%
  • Durée de la période : 20 ans

Phase de rendement net d’impôt :

  • Revenus totalement exonéré d’impôt sur le revenu : en moyenne 3 300 € /ans, soit 275 €/mois
  • Rendement locatif annuel brut (compte tenu du prix de revient de 40 000 €) : 8,25 %
  • Durée de la période : 8 ans

Phase de rendement à fiscalité allégée :

  • Revenus d’exploitation annuels en début de période : 4 500 €
  • Charges en début de période : 1 000 €
  • Résultat fiscal dans le cadre des Micro-BIC : 2 250 €
  • Durée de la période : selon le choix de l’investisseur

Phase de revente :

  • Valeur du patrimoine à terme de 30 ans : 83 000 €
  • Revenus locatifs cumulés : 115 000 €
  • Epargne investie : 125 000 €
  • Gain net de l’opération : 73 000 €

Disclaimer : Prix de l’appartement 61 000 € +  2000 € de mobilier. Frais d’acquisition et de prêt 6000 €. Rentabilité brute 5.35% soit un loyer de 3348 €. Charges annuelles : Taxe foncière 411 €, charges de copropriété 33 €, assurance copropriétaire 80 €, honoraires de cabinet comptable 250 € HT. Revalorisation foncière, locative et des charges 1%/an. Apport 6 000 €. Crédit sur 20 ans TEG 3,92%.

Cette simulation non contractuelle, à vocation informative, a été réalisée sur un lot vendu par ESPACE LMNP. Pour plus de clarté les chiffres ont été volontairement arrondis à l’euro ou au millier d’euros près.


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